Das quatro casas em análise, duas ficam nos bairros de melhor padrão, Monet e Centro, e os dois proprietários já aceitam fechar em R$ 270 mil. Este relatório compara as quatro casas passo a passo, em linguagem simples, e mostra quanto vale em reais comprar num endereço mais valorizado.
Sobrado de 2 quartos com suíte, pronto para morar, no bairro de menor risco de todo o estudo.
Sobrado de 4 quartos, varanda com churrasqueira e quintal, no bairro com a casa típica mais cara da análise.
Localização é a parte do imóvel que não dá para reformar depois. Por isso começamos por ela.
Comparamos cada casa com as outras à venda no mesmo bairro, usando o preço por metro quadrado.
Somamos os impostos de compra ao preço e vemos quanto falta negociar para chegar a R$ 290 mil.
Duas casas iguais podem valer muito diferente só por causa da rua onde estão. Estes são os quatro ganhos que um bairro de melhor padrão traz ao longo dos anos.
Bairros consolidados tendem a manter e aumentar o valor. Quando a cidade investe na região, o imóvel sobe junto.
Liquidez é a facilidade de vender. Em bairro procurado, se um dia precisarem mudar, a casa encontra comprador mais rápido e com menos desconto.
Escola, banco, farmácia, veterinário e comércio a poucos minutos reduzem gastos com transporte e tempo no trânsito.
Bairros de padrão médio a alto costumam ter ruas mais cuidadas e menos pontos de tráfico, algo que pesa no valor de revenda.
| Monet | Centro | Jardim D'Oeste | Morada da Montanha | |
|---|---|---|---|---|
| Valorização | Alta Bairro consolidado, vizinho do Montese. | Alta Requalificação do Centro Histórico em andamento. | Média Loteamento de origem habitacional, praça revitalizada. | Média Loteamento em expansão no Acesso Oeste. |
| Liquidez | Alta Casas pequenas e procuradas. | Média Bairro procurado, mas casas antigas vendem mais devagar. | Média Muita oferta de casas parecidas. | Média Concorre com casas prontas mais baratas. |
| Serviços por perto | Bons Perto do Shopping Pátio Mix. | Excelentes Bancos, saúde, cartórios e comércio a pé. | Regulares Comércio de bairro no Acesso Oeste. | Regulares Comércio de bairro no Acesso Oeste. |
| Vizinhança | Tranquila Nenhuma ocorrência localizada em 2026. | Atenção Furtos a residências e ao comércio. | Atenção alta Colado aos Jardins Aliança, com ações contra tráfico em 2026. | Atenção Apreensão de drogas em praça do bairro noticiada. |
A barra clara mostra quanto custa a casa típica à venda em cada bairro (a mediana dos anúncios). A barra forte é a casa em análise. Quanto maior a distância entre as duas, maior a vantagem de entrar naquele endereço por esse preço.
Tudo o que os anúncios informam, na mesma tabela. Em verde, o melhor valor de cada linha.
| Monet | Centro | Jardim D'Oeste | Morada da Montanha | |
|---|---|---|---|---|
| Preço anunciado | R$ 297.000 | R$ 290.000 | R$ 280.000 | R$ 330.000 |
| Preço para fechar | R$ 270.000 | R$ 270.000 | a negociar | a negociar |
| Tipo | Sobrado | Sobrado | Térrea | Casa em construção |
| Quartos | 2, com 1 suíte | 4 | 2, com 1 suíte | 2 |
| Banheiros | 2 | a confirmar | 2 | 1 |
| Área construída | 75 m² | 138,6 m² | não informada | 62 m² úteis |
| Terreno | 165 m² | 169 m² | não informado | 100 m² |
| Garagem | 1 vaga coberta | não informada | 1 vaga coberta | 1 vaga |
| Área externa | Quintal cimentado e corredor lateral | Quintal e varanda com churrasqueira | Quintal | Quintal |
| Preço por m² | R$ 3.600 | R$ 1.948 | cerca de R$ 4.500* | R$ 5.323 |
| m² do bairro | R$ 5.278 | R$ 2.996 | R$ 4.839 | R$ 4.673 |
| Estado | Pronta, com telas | Conservada, estilo retrô | Pronta | Obra inacabada |
* Área estimada em 62 m², padrão das casas do bairro, porque o anúncio não informa. Preço por m² de Monet e Centro calculado sobre os R$ 270 mil acordados.
Térrea com 2 quartos e quintal, preço justo. Mas o bairro nasceu de um programa habitacional, fica colado aos Jardins Aliança, que tiveram várias ações contra tráfico em 2026, e está na região onde a drenagem do Acesso Oeste satura com chuva forte. O anúncio também não informa área nem rua.
Casa ainda em construção, com 1 banheiro e 1 vaga, 14% mais cara por m² do que as casas prontas do mesmo bairro. Fica R$ 55 mil acima do orçamento, sem a contrapartida de um bairro mais valorizado.
Mesmo pagando à vista, há ITBI (imposto municipal de transmissão), escritura e registro. Juntos, costumam somar de 4% a 5% do preço. Usamos 4,5%. Monet e Centro aparecem com o preço acordado de R$ 270 mil; as outras duas, com o preço do anúncio. A linha tracejada marca os R$ 290 mil disponíveis.
Desconto de 9%. Cabe no orçamento com folga.
Desconto de 7%. Use a sobra para vistoria e primeiros reparos.
Precisa de 1% para caber. Anúncio antigo favorece desconto maior.
Desconto improvável numa obra inacabada.
Cada casa recebeu notas de 0 a 10 em sete critérios. O novo critério "padrão do bairro" mede valorização, liquidez e serviços. Arraste os controles para ver como a ordem muda.
O valor do meio quando os anúncios são colocados em ordem. É mais confiável que a média, porque uma casa muito cara ou muito barata não distorce o resultado.
Preço dividido pela área construída. Permite comparar casas de tamanhos diferentes.
Facilidade e rapidez para vender um imóvel sem precisar dar grande desconto.
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela Prefeitura na compra. A alíquota exata deve ser confirmada na Prefeitura de Resende.
O registro oficial do imóvel no cartório. Mostra quem é o dono, se há dívidas ou pendências e se a construção está registrada.
Conjunto de obras públicas para recuperar uma região: calçadas, praças, prédios históricos. Costuma aumentar o valor dos imóveis ao redor.
Casa típica e preço por m² de cada bairro: casas anunciadas no Viva Real em 23/09/2026. São preços pedidos, não valores de venda. Padrão do bairro: avaliação nossa, com base em preço, perfil construtivo e entorno, e não em dados de renda do censo.
Casas analisadas
Monet, Resende Prime Imóveis
Centro, Marcelino Imóveis
Jardim D'Oeste, Renata Mello Imóveis
Morada da Montanha, Imovelweb
Mercado
Viva Real, Monet
Viva Real, Centro
Viva Real, Jardim D'Oeste
Viva Real, Morada da Montanha
Bairros
Prefeitura, requalificação do Centro Histórico
Anúncios do Monet e do Montese
A Voz da Cidade, alagamentos de jan/2025
Folha do Interior, furto no Centro